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楼市迎来质变:北上广房价连续6个月下降
来源:www.hongkongregistry.org 时间:2012-4-19

3月房价跌势未改。

国家统计局4月18日公布数据显示,70个大中城市中,3月房价(新建商品住宅价格)较2月(环比)下降的城市有46个,较2月增加1个;上涨的有8个,较2月增加4个。价格环比上涨的城市,房价涨幅均未超过0.2%。据路透中文网测算,3月70大中城市的平均房价环比下降0.3%,为连续第六个月出现下跌。

同比(较去年同期)数据的下跌趋势更为明显。70个大中城市中,3月房价同比下降的城市达38个,较2月增加了11个,这是自2011年9月以来,下降城市个数最多的月份。据路透社测算,3月70个大中城市平均房价同比下降0.7%,为路透中文网2011年1月开始测算该加权指数15个月以来首次出现下跌。

新华社昨日更是援引链家市场研究部、北京中原市场研究部的测算数据称,3月70个大中城市新建商品住宅价格平均同比指数为99.70,为近年来首次出现下调。

国家统计局网站昨日刊登的一篇解读文章开宗明义,称“3月份房价总体上继续呈下降态势”。不过,撰写该文章的国家统计局城市司高级统计师马晓明称,虽然70个大中城市房价整体下行的趋势未改变,但房价上涨的压力依然存在,房地产市场调控仍处于关键阶段。

一线城市房价跌幅扩大

可见的是,大中城市房价跌势还在扩大。

国家统计局披露的数据显示,今年3月,北京、上海、广州、深圳等一线城市房价同比降幅进一步扩大,3月比2月分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。一线城市房价已连续6个月环比下跌。

不光是京沪穗深,在3月38个房价同比下降的城市中,有19个城市的降幅比2月有所扩大。即便是29个房价同比上涨的城市中,也有21个城市的房价同比涨幅较2月有所回落。

马晓明认为,3月房价整体继续走低,主要有两方面的原因,一是开发商采取“以价换量”销售策略较为普遍,二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

据一位央企开发商称,以前是刚需楼盘才会实行“以价换量”,现在豪宅也降价了。顶级豪宅原本售价8万元/平方米起,现在降至最低6万元/平方米。

“以价换量”效果明显。另一国企开发商称,3月份,该公司旗下项目都卖得很好,“不论是上海,还是重庆、西安都卖得不错,接下来还将稳步推盘。”

住房和城乡建设部副部长齐骥表示:“当前,房地产市场出现变化,符合市场自身发展规律,有利于房地产健康发展。”

日前召开的国务院常务会议强调,巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,绝不让调控出现反复。

房价上涨压力仍存

有论者担忧开发商可能收窄优惠幅度。

马晓明昨日在文中写道,由于受刚性需求释放、成交相对前两个月较为活跃的影响,3月部分性价比较高的楼盘降价打折促销优惠力度减弱,买卖双方议价的空间有所缩小,部分城市新建商品住宅销售价格出现了波动。

国家统计局数据显示,3月70个大中城市中,房价环比上涨的城市有8个,比2月增加了4个。

还有中高端楼盘加速入市可能带来的结构性影响。

克而瑞分析师杨晨青说,房价的涨跌其实受成交结构的影响更大,“我觉得未来两三个月内,成交均价会有所反弹,就是因为成交结构中,中高端房源的比例可能增加。 ”

杨晨青称,未来中低端市场交易量继续往上走的动力会趋弱,而一线城市高档项目在集中入市,且伴有一定降价,未来成交占比会提升。

不过,杨晨青也强调,即便如此,也不必去怀疑调控是否失效,因为随着首套房贷优惠回归,中低价位房价成交比例会上升。

“一二线城市楼市价格战会愈演愈烈”

在更为长远的视角下,开发商对于房价走势普遍悲观。

一位大型开发商直言,今年的形势不会太好,房价反弹完全是不可能的。

一位央企开发商进一步说,六七月份是传统的交易淡季,到了传统的“金九银十”,将会有很多开发商不赚钱跑量。“不论是京沪穗深这样的一线城市,还是诸如苏州、无锡、杭州等二线城市存量都很大,价格战将会愈演愈烈。三四线城市存量没有这么大,表现不会那么明显。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟也认为,二线城市中,如苏州、厦门的存量都很高,特别是高端楼盘的价格压力会更大。

陈晟判断,接下来,“没降过价的,保障房用地周边的项目价格还有25%~30%的降幅。已经降过价的楼盘,也还有5%的降幅。”

政策面也没有乐观消息。新华社昨日援引来自权威部门的消息称,一系列有助于抑制投机、投资性需求的制度建设正在加快推进。如适当扩大房产税试点范围,今年上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网等。

“真正回暖要后年”

这也造成了开发商的扩张步伐更为谨慎。

一位国企开发商认为,今年的楼市行情不行,明年也不会反弹,真正回暖要后年。

据该开发商介绍,该公司旗下在建项目和可预售项目都很多。全国拿到预售证的项目有50万-70万平方米,上海的可售面积有10多万平方米,“现在的负债率60%多点,现金流近40亿元左右。”

3月楼市的“小阳春”或难以延续。链家地产市场研究部分析师陈雪认为,从当前市场的实际情况来看,3月全国楼市的成交回暖只是刚性需求长时间抑制的短期爆发,并且赶上银行信贷政策在今年首次初步放松利好。3月的市场回暖并不代表市场即将反复。

中房信数据显示,4月第一周(4月2日-4月8日),全国十大城市成交指数为64.63,环比下跌68.08点;20大典型城市成交指数及30个三四线典型城市成交指数均出现环比下跌。

开发商的悲观预期,在土地市场也有体现。中国土地勘测规划院17日发布的监测数据显示,今年一季度,全国主要监测城市宅地价格环比下降0.04%,至4516元/平方米,这是全国住宅地价自2009年二季度以来首次出现整体下降。

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