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房地产企业的“破冰之道”
来源:www.hongkongregistry.org 时间:2008-10-10

背景:

政策面:为抑制投机性需求,央行、银监会多次出台加息和提高存款准备金率的政策措施,从开发商和购房者两头收紧信贷闸门,楼市进入低迷状态,市场观望情绪浓重,开发商和购房者进入博弈状态。

市场面:08年上半年,全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比涨幅均呈下降走势,市场首次出现自1998年的大幅降温。上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米,同比减少54.38%,房价跌幅接近30%。发展商面临着巨大的销售回款压力,资金链受到冲击。

救市起源:08年7月9日,深圳国土资源和房屋管理局发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中,建议采取减免交易税费、适度放松货币政策的“救市建议”,引起业界强烈反应,在网络上引发“救市”的激烈讨论。

国家统计局发布经济评论:目前从宏观经济形势、政策层面及需求层面,都不支持房价持续高涨,房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。房价涨幅虽已放缓,在房价的理性回归没有到位、市场结构调整没有到位的情况下,房地产市场发展的基础就不会稳固,发展的预期也难以真正乐观起来。

 

蓝海战略:

面对销售萎缩的市场,开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡,低迷的楼市是一次合理的调整,开发商面临重新洗牌。所有的“转型期”必然是一次对行业排名的重新梳理,一些早有准备的企业由于其敏锐的市场洞察力,主动出击寻找新的市场机会,迎接挑战,将比大多数企业更有机会获得胜出的机会,开拓出适合自己的蓝海。

2008年,房地产开发企业融资进入了历史上最困难的时期,银行信贷紧缩,外资准入继续受限,人民币持续升值,A股大门外挤满了实力相当的各类企业。传统的融资策略已不能满足房地产开发企业的需要,多策略融资才是房地产公司生存、发展的必经之路。打开金融通道,充分利用房地产信托、房地产上市、私募股权投资基金(PE)等路径。

房地产行业的压力依然在加重,市场开始进入一套完全不同的游戏规则,中国房地产的发展正处于质变的过程中,特别是在企业层面,透支资源型的粗放增长模式已经无法适应现有的市场,未来市场中资本和资本运作将起到主导作用。现阶段“现金为王”的行业理念,如何解决资金链的问题是更多房地产企业面临的首要问题,渠道亦较为多样化:通过上市变身价值企业,成为企业的现实需求;进行股权私募融资,引入价值投资者;行业资源优势的整合,减少现金投入,加速现金回笼,多种融资渠道等解决根本需求的方案。

 

         通过收购、转让项目股权取得土地,盘活资金链

随着国家货币政策的收紧,各城市地价偏高后,房地产企业合作拿地渐成规模,尤其是中小企业开始联合拿地。07年绿城共获得21个土地项目,其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。

在上一轮圈地运动中,万科和绝大多数地产企业都显得相当亢奋,在07年分别在福州、东莞拿下两块地王。检讨高价拿地策略的万科,上半年有76.2%的新增项目是通过合作方式取得的。平均土地成本仅为2155元/平方米,5月份新增土地储备的楼面价为1471元/平方米,远低于去年全年的3500元/平方米,也低于今年1-4月的2600元/平方米。万科采取的措施是:在转让项目股权的同时也在不断的以低价格收购其他企业的地块,在寻求新的项目合作方参与“地王”项目开发的同时,又在周期下滑中择机吸纳,根据市场状况积极作出调整。

07年万科以14.12亿元高价竞得东莞地王,折合楼面地价3772元/平方米,创出东莞总价最高和楼面地价最高的双料“地王”。08年5月,万科出让该项目50%的股权,由粤宏远提供4.7亿元股东借款进行共同开发。

5月中旬,万科签订协议收购易理集团旗下的易理地产,获得10万平米建筑面积的园景台项目,该项目与万科第五园四期和五期仅一墙之隔,园景台被纳入第五园的整体规划中,定为第八期,名称为第五园·景台,拉开了深圳房企首宗收购的序幕。

保利地产上半年新增土地储备412万平方米,平均楼面地价低至893.4元/平方米,较去年下半年大幅下降69.54%。多数房地产企业在扩充土地储备方面选择更为谨慎的态度,上半年地产巨头碧桂园、富力、雅居乐、恒大等几乎没有拿地动作,地产商的普遍谨慎态度也导致上半年全国各地土地拍卖市场屡屡出现流拍场景。

        IPO股权融资,采用国内借壳和海外借壳

通过IPO上市进行招股融资,是房地产企业融资的主要渠道,包括内地A股融资、港股及海外资本融资等。入选2007年中国十大投资事件的地产企业如恒大地产、全盛集团、21世纪中国不动产以及被誉为2007年中国企业十大IPO事件的碧桂园公司,是资本运作的最好范例。

对于中型房地产企业而言,A股市场准入门槛较高,审批流程相比境外交易所显得更缓慢,,因此多数企业均在寻求香港、甚至海外的上市之路。

香港资本市场提供的完备再融资平台是吸引其落户的重要原因,由于在香港,了解大陆的投资价值和方向,地产公司更容易受到追捧,投资者对于成长性良好的内地房企接受度较高。

美国的华尔街则是全球资本流动最好的地方,全球交易所对中国这个巨大市场的热衷,源于中国宏观经济走势良好,诸如IT、环保、能源和房地产等新兴市场概念的兴起。相对于中国资本市场的非市场化运作因素,海外资本市场将更加市场化、更加灵活,并存在着多元化的细分市场,这使得国内具有发展潜力、但实力尚未达到国内上市要求的公司,在海外融资难度相对较小,可以在海外“曲线上市”。易居中国、鑫苑地产相继在美国纽交所上市,众安房地产在港交所上市,阳光控股、大观地产、中国新城镇发展有限公司先后登陆新交所,中华汇登陆伦交所,华程房产抢滩泛欧交易所,近期捷报频传,无疑为中小企业扩大融资渠道提供了又一实效途径。

 

         发行公司债:上市房企融资新选择

发行公司债券成为低迷金融市场中令人瞩目的新焦点,继3月12日金地集团12亿元公司债券发行获证监会批准后,保利地产获批43亿元、新湖中宝获批14亿元、万科获批59亿元公司债券发行,北辰实业发布公告,获批17亿元公司债,5家公司融资总额高达145亿元。

半年内竟然有5家地产公司的融资方案获批,向市场传递了监管层的鼓励信号,也让市场看到了下半年监管层审核上市房企再融资的大方向:严审股权融资,放行债权融资。

在政策面放开公司债融资后,众多房地产上市公司以调整债务结构、补充流动资金为主要目的,争相计划发行公司债。相对于银行贷款等融资方式,公司债具有几个显著的好处:一是周期长,银行贷款、信托产品的周期均为1-2年,公司债通常周期都在5-10年左右,长债有利于匹配房地产企业的开发周期,降低财务风险;二是规模大、利率低,公司债的发行规模一般在10亿元到几十亿元,而利率低于同期银行利率;三是用途受限少,能较为灵活的使用。相对于目前银行仅能提供的不可挪动循环使用的开发贷款,公司债就灵活许多,在金地、万科的债券资金用途中,募集的资金就用于归还银行贷款和弥补流动资金。这是其他很多融资方式所不具备的。

大力发展公司债,符合我国构建多层次融资市场的要求,由于房地产企业现金流不稳定,通常信用评级不会很高,因此发行公司债可能仅限于质量较高的一线房地产公司,而其他小型房地产公司,无担保的公司债券当期的发行难度会很大。房地产企业公司债的再次放开,增加了房地产的融资渠道,但资金日益紧张的中小房地产企业依然没有相应的融资渠道,将面临更加严峻的行业洗牌。

 

结语:伴随着全球通胀时代的来临,宏观经济形势受到较大冲击,而在此轮宏观调控过程中,房地产企业面临的形势也将越来越严峻。在地产的低潮中,优秀企业的核心价值才能凸显。当前环境下,除了传统的融资方式,我们更期望市场上新型融资方式的出现,包括信托等为优质项目提供融资,除了在优秀房地产企业“公司层面”的融资外,还需要针对优质项目的、小型房地产公司的“资金层面”融资方式,期待在未来的资本市场上实现企业价值最大化。
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